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Fundos Imobiliários

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Você já conhece os famosos FIIs?

Os fundos imobiliários, são uma ótima opção para quem deseja investir em imóveis, sem necessariamente, adquirir um. É um jeito mais simples e barato de se investir nesse setor. Basicamente, esses fundos são uma espécie de condomínio de investidores, onde eles reúnem capital para aplicar no mercado imobiliário.

O capital geralmente é investido na construção ou aquisição de imóveis, que depois são locados. Os ganhos obtidos com essas operações são divididos entre os participantes, na proporção em que cada um aplicou. As decisões sobre o que fazer com os recursos são tomadas pelo gestor do fundo, que precisa seguir objetivos e políticas pré-definidos.

A soma dos recursos compõe o patrimônio, que é dividido em cotas. Quem investe nesses fundos, em realidade, está comprando cotas. Os cotistas não podem exercer nenhum direito real sobre os empreendimentos do fundo, ao contrário do proprietário de um imóvel de fato. Também, não respondem pessoalmente por obrigações relacionadas a eles. Isso é tarefa do administrador, instituição financeira responsável pelo funcionamento e pela manutenção da carteira.

As cotas dos fundos imobiliários mais populares são negociadas na bolsa de valores. É possível investir em fundos imobiliários a partir de uma única cota. Isso significa que, com quantias menores é possível começar a aplicar nessa modalidade.

Quais são os custos dos Fundos imobiliários?

Em relação aos custos, devemos pagar as taxas de administração e, pode haver ainda, uma taxa de performance calculada com base no desempenho do fundo: se for superior ao de um indicador de referência, uma parte do ganho ficará com o gestor. Além disso, há custos de negociação das cotas na hora da venda/compra na Bolsa de Valores.

No que se refere ao Imposto de Renda, os fundos imobiliários possuem uma particularidade. Uma parte do retorno obtido com o investimento é isenta de tributação, mas outra, não.

O Imposto de Renda incide sobre esses fundos só no momento da venda, ou seja, só quando há o ganho líquido sobre a venda de cotas. Nesse momento, a alíquota usada é de 20% sobre a valorização do ativo vendido.

Além disso, diferentemente das ações, não existe a diferenciação de operações normais e operações day trade, a alíquota de 20% é padronizada sobre qualquer ganho líquido, não existe isenção para vendas de até R$ 20 mil por mês, por exemplo. Ou seja, se você vendeu, pagou!

Tipos de FIIs

Popularmente, os fundos imobiliários são classificados em alguns grupos diferentes: Fundos de tijolo (ou de renda), Fundos de papel (ou de recebíveis), Fundos híbridos. Já a Anbima, classifica os fundos imobiliários de acordo com o tipo de aplicação que eles realizam e a estratégia de investimento que adotam.

Uma das principais vantagens desse fundo é a gestão de uma pessoa especializada, deixando assim o investimento mais acessível, já que não precisamos ser especialistas no assunto para investir. Outra vantagem é que o investidor de fundos não precisa se preocupar com certidões, escrituras ou pagamento de certos impostos relacionados ao setor imobiliário, porque isso é responsabilidade do administrador. Da mesma forma, não é o cotista quem realiza diretamente ações de manutenção, conservação e reparos dos imóveis.

Devemos ter em mente que tudo o que puder impactar nos imóveis reflete no fundo. Imagine que um incêndio atinja um dos ativos da carteira, por exemplo, ou que a região onde eles ficam sofra um aumento nos números de assaltos e roubos. Todos são fatores com potencial para impactar nas cotações do fundo.

Um dos riscos mais expressivos dos fundos imobiliários é a eventual falta de liquidez para negociá-los na bolsa. Como são fechados e o mercado secundário é a única via para sair deles, isso pode representar um problema em alguns momentos.

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